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Fév 01

Indexation, piège à con : l’effet automatique de la clause d’indexation du loyer

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Monsieur X est un homme comblé. Il a un travail bien payé et pas fatigant, une femme aimante et des enfants globalement moins insupportables que ceux de ses amis. En outre, il vit depuis vingt ans ans dans un appartement spacieux et confortable. Cerise sur le gâteau, son propriétaire n’a jamais demandé que son loyer soit indexé, de sorte qu’il est aujourd’hui très faible.

Pourtant, ce matin, Monsieur X a eu une mauvaise nouvelle. Son propriétaire, Monsieur Y lui a envoyé une lettre en lui indiquant qu’il entendait faire usage de la clause d’indexation stipulée au contrat de bail. Monsieur Y a donc recalculé le loyer comme s’il avait été indexé depuis l’origine, le futur loyer s’en trouvant augmenté de 300 euros d’un seul coup. Monsieur Y demande à Monsieur X de bien vouloir modifier ses virements en conséquence. Et tant qu’à faire, Monsieur X pourrait aussi payer les arriérés recalculés puisque le loyer aurait dû être augmenté tous les ans.

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Monsieur X est outré. Il n’avait pas vu le coup venir, depuis 20 ans que son propriétaire ne lui demande jamais rien. Oh, certes, il avait posé la question sur cette clause lors de la signature. Mais son propriétaire lui avait répondu qu’il s’agissait simplement d’une clause de style, qui était insérée dans tous les modèles que lui fournissait l’agence, et qu’il ne comptait pas lui demander d’augmentation annuelle. Et voilà qu’aujourd’hui il compte lui demander non seulement une augmentation, mais également des arriérés pour des années où il ne lui avait pas signifié l’indexation !

Mais je croyais que la loi n’était pas rétroactive ?

Impossible, se dit Monsieur X. S’il ne m’a jamais rien dit, il ne peut rien demander pour les années précédentes. Le passé est le passé. Et s’il veut indexer les loyers futurs, qu’il prenne comme base le loyer actuel, pas celui qu’il aurait dû indexer. La justice ne validera jamais sa demande, je peux me rendormir tranquillement devant la télé.

Monsieur X a-t-il raison d’être aussi insouciant ? A priori, on se dit en effet que c’est au propriétaire de demander l’indexation, et que s’il ne le fait pas, il ne peut pas demander une augmentation de loyer rétroactive. Après tout, ce n’est pas au locataire de signaler chaque année l’oubli au propriétaire et de calculer tout seul l’indexation de son loyer, non ? Et le code civil ne nous dit-il pas dans son bel article 2 que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ?

Si vous pensez cela, chers amis, laissez-moi vous dire très respectueusement que vous êtes complètement à côté de la plaque…

Automaticité n’est pas rétroactivité

Tout d’abord, évacuons le problème de l’effet rétroactif de la loi puisque nous sommes dans un cadre contractuel, de sorte que vous pouvez oublier l’article 2 du Code Civil.

Surtout, il ne s’agit pas d’un problème de rétroactivité à proprement parler, mais d’un problème d’automaticité de la clause d’indexation. Pour faire simple, les parties sont libres de prévoir dans le contrat une indexation automatique qui sera réputée avoir joué tous les ans, peu importe que le propriétaire s’en soit prévalu dans les faits.

Car oui, contrairement à ce qu’on peut penser, il est tout à fait possible de demander l’indexation d’un loyer sur plusieurs années, même si on a oublié de le faire pendant un temps. Le bailleur peut toujours rattraper ce retard. En effet, la plupart des clauses d’indexation sont rédigées de telle manière que la jurisprudence considère qu’elles produisent automatiquement leur effet et ne nécessitent donc pas une quelconque manifestation de volonté de la part du bailleur1.

En d’autres termes, la clause d’indexation est une clause « magique », qui produit son effet automatiquement, sans que le propriétaire n’ait à se manifester. Il ne s’agit donc pas d’un effet rétroactif à proprement parler : on considèrera qu’en fait, la clause a joué toute seule, comme une grande. Le propriétaire n’a fait que constater son application et rappelé le locataire à des obligations qu’il aurait dû exécuter spontanément. Tout comme il n’est pas nécessaire de délivrer des factures pour exiger le loyer, il n’est pas nécessaire de signifier l’indexation pour la réclamer.

Sauf bien sûr si la clause prévoit elle-même que le bailleur doive demander sa mise en œuvre tous les ans. Cela est cependant rarement le cas, surtout lorsque le bail est rédigé par un professionnel. Donc, si vous êtes locataires et à moins d’un gros coup de bol, il y a fort à parier que la clause d’indexation qui se trouve au bail soit d’effet automatique. Ne comptez donc pas sur la négligence de cette vieille dame qui vous loue l’appartement pour vous croire à l’abri : lorsqu’elle rendra l’âme, ses héritiers avides – ou avisés selon le point de vue – ne manqueront pas de vérifier s’il n’y a pas moyen de vous réclamer quelques arriérés…

Mais enfin, y’a prescription !

Vous allez me dire, ok pour l’effet automatique de la clause. La prochaine fois, je lirai mieux les articles en petits caractères. Mais tout de même, il ne peut pas la recalculer sur 20 ans non ? N’y a-t-il pas une prescription de 5 ans en matière civile ?

Eh bien là encore, vous avez tout faux ! S’il y a bien une prescription de 5 ans en matière civile depuis une réforme de juin 20082, celle-ci ne s’applique que pour la réclamation des arriérés de loyers. Elle ne s’applique pas pour le calcul du loyer indexé, lequel démarre au début du bail.

Ainsi, une jurisprudence bien établie estime que la prescription ne s’applique pas au processus de l’indexation, qui est un mode de calcul ; elle ne joue que sur la perception des arriérés résultant de l’indexation et non sur la fixation du loyer lui-même3.

En d’autres termes, si le bailleur ne peut demander les arriérés que sur 5 ans, il est tout à fait libre de calculer ces arriérés en indexant le loyer sur 20 ans. Ce qui peut occasionner une augmentation brutale de loyer comme celle que subit Monsieur X.

Ainsi, en imaginant que Monsieur X payait un loyer de 700 € à l’origine, voici l’indexation que le bailleur aurait pu appliquer tous les ans :

On obtient un loyer de 986,15 € en 2013. Le bailleur est donc libre de demander ce loyer pour le futur, et de demander le différentiel à partir de 20084.

Juridiquement, le raisonnement est parfaitement fondé si l’on considère que la clause est automatique. Il s’agit sans doute aussi de protéger les propriétaires contre leur négligence et d’éviter qu’ils ne se retrouvent avec un bien qui a complètement décroché du marché parce qu’ils n’ont pas pensé à demander l’indexation. Rappelez-vous aussi que tous les propriétaires ne sont pas des grosses agences richissimes, mais parfois des petits propriétaires qui ont besoin que les loyers rentrent pour rembourser leurs prêts et faire des travaux pour garder le logement aux normes.

Mais il m’avait dit qu’il ne demanderait pas l’indexation !

Cependant, du point de vue du locataire, l’effet est dévastateur. Alors que Monsieur X n’a rien demandé à personne, il subit une augmentation conséquente du jour au lendemain parce que son propriétaire a un jour décidé de se réveiller et de rattraper son retard. Et ce d’autant plus que l’indexation doit normalement permettre une augmentation progressive, qui prend en compte la progression générale des loyers5. Après tout, pourquoi le propriétaire pourrait-il échapper à sa propre carence s’il a lui-même oublié de mettre ses comptes à jour ? Est-ce réellement au locataire de payer les pots cassés ?

Ainsi que vous l’avez vu, la jurisprudence a répondu très majoritairement oui. Certes, le propriétaire peut lui-même renoncer à faire jouer l’indexation, mais cette renonciation ne se présume pas et doit résulter d’actes sans équivoque6. Elle n’est donc pas facile à prouver. Monsieur X ne pourra pas se contenter de dire que son propriétaire lui avait dit verbalement, le jour de la signature, qu’il ne comptait pas lui demander l’indexation. Les paroles s’envolent, les écrits restent…

Il ne suffit pas non plus que le propriétaire n’ait rien demandé pendant des années. Je n’ai en fait trouvé qu’un seul arrêt, bien isolé, qui nuance ce tableau. C’est un arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 12 novembre 1999, déjà assez ancien7.

Dans cet arrêt, il était question d’un propriétaire qui n’avait pas demandé l’indexation du loyer pendant 18 ans. Il avait perçu pendant toutes ces années les loyers non indexés sans aucune réclamation ni réserve, en délivrant même plusieurs fois des quittances. La Cour a alors considéré que n’ayant rien réclamé pendant 18 ans, il n’était pas fondé à recalculer le loyer sur ces 18 ans.

Alors, un espoir pour Monsieur X ? Pas vraiment : la portée de la décision est à nuancer. La Cour est en effet arrivée à ce résultat en notant que le propriétaire, en tant qu’ancien inspecteur des finances, était une personne avisée, capable de gérer son patrimoine et donc parfaitement en mesure d’apprécier le sens de la clause.

Il s’agit donc de circonstances particulières : une durée très longue, la délivrance régulière de quittances, un propriétaire avisé. En outre, si la Cour a conclu à une renonciation pour les 18 ans passés, cette renonciation ne vaut pas pour l’avenir : le propriétaire pouvait donc indexer les loyers futurs. Une renonciation à l’indexation n’est donc jamais définitive.

De l’art de demander une expulsion

Allez, tout n’est quand même pas noir pour le locataire. La jurisprudence met tout de même à la charge du propriétaire une obligation de porter à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé avant d’engager une action en justice, afin de lui laisser le temps de se retourner : si par exemple le propriétaire venait à directement demander la résiliation du bail pour des impayés basés sur l’indexation alors qu’il n’avait jamais signifié cette indexation au locataire, la justice le déboutera pour sa mauvaise foi8.

Il ne pourra donc pas obtenir directement la résiliation du bail sur cette base. Par contre, les sommes sont dues dans tous les cas. Donc, si le bailleur prend d’abord la peine de faire un joli tableau et de l’envoyer au locataire en demandant le remboursement des impayés, il pourra ensuite demander la résiliation si le locataire ne s’y conforme pas. Tout est une question de timing…mais dans tous les cas, une procédure d’expulsion prendra du temps compte tenu des contraintes inhérentes à ce genre de procédures.

Alors finalement, qui du locataire ou du bailleur est le plus protégé ? Selon le point de vue, la réponse sera évidemment très différente. Il est certain que dans cette matière où le droit de propriété et le droit d’avoir un logement s’affrontent sans merci, il est encore plus difficile qu’ailleurs de trouver un équilibre. Mais en général, on aura toujours tendance à penser que l’autre est plus protégé que soi-même…

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  1. CA Nîmes, 2e ch. sect. A, 21 oct. 2010 : JurisData n° 2010-021884 ; Loyers et copr. 2011, comm. 41 []
  2. loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 []
  3. Cass. 3e civ., 18 sept. 2007, n° 06-14.814 : JurisData n° 2007-040486 ; Loyers et copr. 2007, comm. 215. – CA Paris, 6e ch. C, 12 mai 1993 : JurisData n° 1993-021670 ; Rev. loyers 1995, p. 515. – CA Douai, 8e ch., 26 janv. 1995 : JurisData n° 1995-044126. – CA Paris, 8e ch. B, 18 sept. 1997 : JurisData n° 1997-022729 ; Loyers et copr. 1998, comm. 30 []
  4. Il ne pourra cependant pas remonter plus loin, le différentiel sur les loyers précédents étant définitivement perdu []
  5. L’indice de référence pour les baux d’habitation est en effet l’indice INSEE de référence des loyers []
  6. Cass. 3e civ., 22 janv. 1997 : Rev. loyers 1997, p. 368, note V. Canu []
  7. CA Versailles, 1re ch. 2e sect., 12 nov. 1999 : JurisData n° 1999-106177 []
  8. CA Paris, 6e ch. C, 12 mai 1993 : Administrer janv. 1994, n° 58 []

(15 commentaires)

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  1. Lucien

    Bonjour,

    « La jurisprudence met tout de même à la charge du propriétaire une obligation de porter à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé avant d’engager une action en justice »
    Impossible de trouver l’arrêt de la CA de Paris du 12 mai 1993 qui concerne cette jurisprudence…
    Pouvez-vous me transmettre une copie de l’arrêt ?

    Cordialement.

    1. Antoine Matter

      Je n’ai pas de copie de l’arrêt complet, malheureusement. Cependant, je peux vous reproduire l’abstract :

      Cour d’appel
      PARIS
      Chambre 6 section C
      12 Mai 1993
      FENETRIER / RAOULT DESLONGCHAMPS
      Classement :**
      Contentieux Judiciaire
      Numéro JurisData : 1993-021670
      Résumé

      Si la clause prévoyant le réajustement annuel des loyers s’applique de plein droit, sans être subordonnée à une manifestation de volonté du bailleur et si le fait de ne pas réclamer le montant des augmentations dès leur prise d’effet n’implique pas renonciation de sa part à se prévaloir de la clause d’indexation, il n’en reste pas moins que le bailleur doit porter à la connaissance du locataire le montant du loyer révisé afin de le mettre en mesure de l’acquitter. Dès lors que le bailleur ne justifie pas d’une quelconque démarche avant le commandement pour obtenir le rappel de l’indexation jamais réclamée la mise en oeuvre du commandement portant sur cet arriéré avec clause résolutoire est faite de mauvaise foi et ne peut entraîner la résiliation du bail.

  2. Antoine Matter

    Nouvelle précision, depuis l’entrée en vigueur de la loi Duflot – ou loi ALUR – le 27 mars 2014, tout ce que je dis dans cet article n’est plus d’actualité par la grâce du pouvoir magique du législateur. En effet, la loi Duflot a créé un nouvel article 17-1 inséré dans la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation qui supprime l’effet automatique de l’indexation : à présent, le bailleur doit manifester sa volonté de l’appliquer. Il n’a plus qu’un délai d’un an pour appliquer une indexation non notifiée, à défaut de quoi il est réputé y avoir renoncé. Plus possible donc de doubler le loyer d’un seul coup en faisant comme s’il avait été indexé depuis dix ans…
    Autre changement et pas des moindres, l’indexation ne pourra avoir effet que pour l’avenir, de sorte qu’il n’est plus possible non plus de réclamer des arriérés pour des années lors de laquelle on n’avait pas demandé l’indexation.
    Ces dispositions sont applicables à tous les contrats de location vide, y compris ceux signés avant la loi.
    Un conseil donc aux propriétaires : appliquez votre indexation tous les ans, aucun retard ne sera toléré !

    1. VIC

      bonjour, les nouvelles dispositions de la loi alur valent elles aussi pour les baux professionnels qui concernent les professions libérales?
      la loi vaut pour les révisions à venir. donc pour les indexations des années précédentes on reste dans le cas de figure ou l’indexation se calcule d’année en année, et donc le loyer peut doubler si l’indexation n’a pas été faite pendant 20 ans.
      merci de votre réponse

  3. DUMOULIN

    La loi ALUR supprime l’effet automatique de l’indexation, mais cette suppression est-elle rétroactive ? Exemple : est-il possible actuellement de demander un complément de loyers pour les 3 dernières années, complément calculé après indexation successive des loyers qui n’avaient pas été indexés ?
    C’est une question plutôt qu’un commentaire. Le problème se pose actuellement pour moi.

  4. chris

    Actuellement, l’ANIL précise que toute dette antérieure à la loi ALUR peut être demandée, même si oubliée du propriétaire, jusqu’en 2015 en raison de la prescription de 5 ans. Qu’en est-il? Ne peut-on pas faire jouer le nouvel article 17-1? Il y a apparemment une décision de la cours d’appel de Paris en ce sens datée de Juillet mais je rencontre moi-même ce problème avec mon bailleur qui réclame, au bout de 5 ans de silence, les arriérés!

  5. Roumégous

    Mon cas est encore plus retord. En effet mon propriétaire appliquait la réindexation du loyer chaque année que je payais sans aucun problème. Or celui-ci est décédé et ses héritiers ont confié la gérance de l’appartement que je loue à une agence, qui elle, me demande un rappel sur la réindexation du loyer depuis mon entrée dans les lieux.
    Que puis je faire ?

  6. Antoine Matter

    En guise de réponse aux commentaires précédents, je ne peux que renvoyer à mon commentaire plus haut pour les questions générales. Pour les questions plus précises, je rappelle que le blog n’a pas vocation à dispenser des consultations juridiques, et ne peux que vous inviter à consulter un avocat. Je précise que je suis moi-même avocat à Strasbourg et que mon domaine d’activité principale est le droit immobilier (mes coordonnées professionnelles se trouvent sur le site du conseil de l’ordre).

  7. willy

    Bonjour,

    Ma propriétaire m’a informé PAR ECRIT (mail) en sept 2013, qu’elle ne revaloriserait pas le loyer pour ne pas nous mettre en difficultés.
    Si je fais mon préavis prochainement (départ le 1er sept), et qu’elle me réclame finalement cette revalorisation, pourrais-je utiliser ce document écrit pour ne pas avoir à payer cette revalorisation svp? Merci pour votre réponse.

  8. Soch

    bonjour, j’ai reçu un courrier de mon propriétaire qui souhaite réajuster mon loyer depuis 13 ans. Selon l’un e de vos réponses il n’est plus en droit de le faire. Pouvez m’indiquez l’article que je peux lui mentionner dans ma réponse? Si j’ai bien compris il ne pourra augmenter mon loyer que lors de l’application du prochain indice? Soit en mars 2016, mon contrat étant date du mois de mars 2002?

    1. Flora

      Prenez vite Rendez Vous avec votre conseiller de Adil de votre département, normalement depuis la loi Alur, beaucoup de choses ont changées et tenez nous informés ici pour les autres
      Merci.

  9. maxime

    bonjour mon bail s’est terminer le 30/11/2014 depuis mon proprio ma mis en procedure d’expulsion et aujourd’hui alors que je n’ai plus de bail je reois une lettre pour indexation de loyer en a t’il le droit vu que le bail est teminer merci

  10. Flora

    TOUJOURS pas à JOUR la page, merci de nous mettre ce qui est possible au niveau revalorisation index au jour d’aujourd’hui, après l’entrée en vigueur de la loi Alur et si le bailleur peut ou pas revaloriser les index non appliqués durant des années, nous pataugeons, plein de sites donnent des avis qui diffèrent, bonne année 2017!

  11. Flora

    je cite: Nouvelle précision, depuis l’entrée en vigueur de la loi Duflot – ou loi ALUR – le 27 mars 2014, tout ce que je dis dans cet article n’est plus d’actualité par la grâce du pouvoir magique du législateur. En effet, la loi Duflot a créé un nouvel article 17-1 inséré dans la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation qui supprime l’effet automatique de l’indexation : à présent, le bailleur doit manifester sa volonté de l’appliquer. Il n’a plus qu’un délai d’un an pour appliquer une indexation non notifiée, à défaut de quoi il est réputé y avoir renoncé. Plus possible donc de doubler le loyer d’un seul coup en faisant comme s’il avait été indexé depuis dix ans…
    Autre changement et pas des moindres, l’indexation ne pourra avoir effet que pour l’avenir, de sorte qu’il n’est plus possible non plus de réclamer des arriérés pour des années lors de laquelle on n’avait pas demandé l’indexation.
    Ces dispositions sont applicables à tous les contrats de location vide, y compris ceux signés avant la loi.
    Un conseil donc aux propriétaires : appliquez votre indexation tous les ans, aucun retard ne sera toléré !

    Alors depuis plus de nouvelles? L’adil dit qu’on peut remonter en arrière mais cur combien de temps pour appliquer les index non appliqués si baux anciens bien antérieurs à 2014 ?Merci

  12. Champagne Marie

    Bonjour,

    Mon loyer prévoit une indexation du loyer. Le loyer est révisé tout les ans par le gestionnaire de l’immeuble. Pourtant, cette même clause précise que le loyer sera révisable à l’expiration de chaque période triennale, conformément aux dispositions de l’article L145-38 du code de commerce, en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l’INSEE.

    J’ai reçu un commandement de payer faisant mention d’une somme importante. Le gestionnaire campe sur ses positions sous la pression du propriétaire bailleur. Pensez-vous qu’il a raison en opérant une révision annuelle ?

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